준공공임대주택으로 등록하고 10년 후 매도할 경우 조특법 제97조의5 적용가능여부 등

2017년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호의 민간매입임대주택을 취득하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록한 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대한 후 양도하는 경우 조세특례제한법 제97조의5를 적용하는 것

[회신] 2017년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호의 민간매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록한 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대한 후 양도하는 경우 조세특례제한법 제97조의5를 적용하는 것으로,「민간임대주택에 관한 특별법」제44조에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 1년 전 임대료 대비 5퍼센트 범위 내에서 변동률 등을 고려하여야 하는 것입니다 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 갑은 2015.4월에 부산 동래구 소재 아파트 분양권 취득 - 2019.6월 위 아파트가 완공되면 3개월 안에 준공공임대주택으로 등록 예정 ○ 질의내용 1) 위 주택을 준공공임대주택으로 등록하고 10년 후 매도할 경우 조특법 제97조 의5 적용가능여부 2) 준공공임대주택의 경우 임대보증금 또는 임대료의 연 증가 율이 100분의 5 초과하지 아니하여야 하는데 6년 후 재계약 할 때 연 5%를 한꺼번에 계산해서 30% 증액이 가능한지 2. 관련법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조의5 【준공공임대주택등에 대한 양도소득세 감면】 ① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 에 따른 기업형임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 준공공임대주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 1. 2017년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호 의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호 의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록할 것 2. 준공공임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대한 후 양도할 것 3. 임대기간 중 제97조의3제1항제2호의 요건을 준수할 것 ○ 조세특례제한법 제97조의3 【준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 에 따른 기업형임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 준공공임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 준공공임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다. 1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우 ○ 조세특례제한법시행령 제97조의3 【준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호 에 따른 거주자를 말한다. ② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 의 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호의 준공공임대주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록 하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 " 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다 . 1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것 | 제97조의3 ③ <2015.12.28 개정> 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제2항에 따른 임대보증금 또는 임대료의 증액 제한 <2016.02.05 개정> 1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것 | (이하 생략) ○ 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 【임대료】 ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. ② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다. 이 경우 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다. ○ 국토교통부 공고 제2015-1196호(2015.10.13) 기업형임대주택 공급촉진지구 등에 관한 업무처리지침 제71조 (민간임대주택 임대료 산정 기준) 법 44조에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우 에는 1년 전 임대료 대비 5퍼센트 범위 내에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려 하여야 한다. 기존임차인과 계약을 갱신하거나 신규 임차인과 계약을 신규 체결하는 경우에도 같다.(2015.12.29.부터 시행)